签订房屋买卖合同
签订房屋买卖合同(篇1)
未签订书面合同情况下房屋买卖合同纠纷的处理原则
——梁某上诉郑某房屋买卖合同纠纷案
依据,(2011)二中民终字第03640号
核心法律问题,要式合同、合同欠缺条款的认定
案情介绍
一、基本案情
梁某系位于北京市丰台区某小区某号房屋所有权人。2000年8月14日,梁某书写收条,内容为,今收到郑某房款共计24万人民币。同月,梁某将上述房屋交付郑某使用,自2005年开始郑某支付该房屋供暖费。郑某持有该房屋购房款发票及购房交款清单。
2011年4月,郑某诉至原审法院称,2000年我与梁某达成口头房屋买卖协议,我给付梁某24万元房款,梁某将涉讼房屋出售给我。后我要求梁某办理过户手续,梁某推托。现我居住该房已达11年,2009年3月梁某告知我腾房,故我起诉要求梁某办理房屋过户手续。
梁某辩称,我与郑某非房屋买卖关系,2000年因我需用钱,委托房屋中介机构做房屋抵押贷款,我向中介支付1万元手续费,郑某给付我24万元,我同意其居住房屋2年。2000年6月我向郑某交付房屋,后要求其搬走引起纠纷。郑某起诉已超过诉讼时效,我不同意其诉讼请求。
一审中,郑某申请证人任某、李某出庭作证,任某称,我与郑某之弟系同学关系,2000年8月,我与郑某去银行取钱,大概20多万元,郑某买房,后来在车上把钱给了卖房人,卖房人收到钱后在车上当场写了收据,写完后我们就回家了,我不认卖房人,记不清是谁了,郑某当时是买房。证人李某到庭证明,我与郑某之弟及梁某均系朋友关系,当年从事房屋中介服务。2000年郑某家因拆迁急于买房,梁某欲卖房,经我促成买卖交易,房价款为24万元。梁某对上述证人证言不予认可,并称其二人证言自相矛盾,不能作为定案依据。
本案审理过程中,经郑某申请,法院依法查封本案涉讼房屋的产权。
二、法院判决
一审法院经审理认为,本案争议的焦点为郑某与梁某之间的法律关系是房屋买卖关系还是借款关系。梁某书写收条确认所收款项为“房款”,现郑某亦持有该房屋购房款相关收据,且自2000年8月起梁某已将涉讼房屋交付郑某居住至今,证人李某出庭证明双方存在房屋买卖关系。上述证据足以形成完整证据链,证明双方存在房屋买卖关系,法院予以认定。梁某主张双方系借款关系,未提交相关证据,法院不予采信。梁某主张本案超过诉讼时效,缺乏依据,法院不予支持。法院对郑某的诉讼请求予以支持。
据此,依照中华人民共和国民法典第一百三十条的规定判决,梁某于判决生效后七日内协助郑某将涉讼房屋所有权转移登记在郑某名下。
判决后,梁某不服原判,向二审法院提起上诉,认为原判认定事实不清,证据不足,适用法律错误,且郑某的诉讼请求已过诉讼时效,故请求撤销原判,依法改判驳回郑某的诉讼请求。郑某同意原判。
二审法院经审理认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明的,负有举证责任的当事人应承担举证不能的不利后果。一方当事人提出的证据,另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的,人民法院可以确认其证明力。本案中,郑某主张其与梁某之间就讼争房屋存在房屋买卖关系,其提交的由梁某书写的收条中,明确写明“房款”的给付性质,梁某亦于收取上述款项后将涉案房屋交付郑某居住使用至今,且郑某亦提供证据证明,讼争房屋的原始购房收据亦由郑某持有。梁某虽对郑某主张的事实不予认可,并坚称其与郑某之间实为借款关系,但并未就此提供证据予以证明,梁某应承担举证不能的不利后果。因此,原审法院对郑某的诉讼主张予以采信,处理并无不当,本院予以确认。梁某关于郑某要求办理物权变更登记的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由,缺乏依据,原审法院不予采信,处理正确,本院亦予确认。综上,原判处理并无不当,梁某的上诉请求,并无事实和法律依据,本院不予支持。
据此,依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第(一)项之规定判决,驳回上诉,维持原判。
审判逻辑
一、争议焦点
本案争议焦点在于,梁某与郑某之间是否存在房屋买卖关系;当事人能否以非书面形式订立要式合同;当事人约定不明或无约定时合同条款的如何确定。
二、观点透析
(一)要式合同及其例外
根据合同的成立是否需要特定的形式的区别,可将合同划分为要式合同与非要式合同。所谓要式合同,是指根据法律规定,合同的成立需要具备特定的形式要件;而非要式合同则与此相反,并无特定形式要件的要求。
根据民法典第10条的规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。同时,城市房地产管理法第41条亦规定,房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。结合上述两项规定,可以看出在当事人双方进行房地产转让,包括买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产所有权转移的行为时,均应采取书面合同的形式。质言之,房地产买卖合同、房地产赠与合同等涉及房地产所有权转移的合同,均为要式合同。
关于合同的形式要件问题,在我国民法典律制度发展过程中,经历了一个从绝对严格到相对宽松的演变过程。在民法典正式实行之前,一般采取严格的形式要件主义,即凡规定采取书面形式订立的合同,非经书面形式不发生效力。随着我国市场经济和法律制度的逐渐完善,此严格的规定逐渐有所放宽。1999年10月1日民法典正式实行,其中第36条明确规定了要式合同的例外情形,即“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立”。
(二)合同欠缺条款的认定
民法典于总则部分,即第12条第1款规定了一般情形下合同应当包括的条款,(1)当事人的名称或者姓名和住所;(2)标的;(3)数量;(4)质量;(5)价款或者报酬;(6)履行期限、地点和方式;(7)违约责任;(8)解决争议的方法。同时该法分则部分亦根据合同具体类型的不同,对其他可以约定的条款进行了规定。从法律规定的文义理解,上述列举的条款并未合同成立的必需条款。问题也由此提出——合同成立至少应具备的条款为何?此问题在民法典颁布实施后一直有所争议。2009年最高人民法院在民法典司法解释(二)中对此问题予以明确,规定如双方当事人对合同是否成立产生争议,人民法院能够认定当事人姓名或名称、标的和数量的,则一般认定合同成立,但另有法定或约定的情形除外。
在根据上述规定对合同成立与否予以明确后,为保证合同的顺利履行,以及在纠纷发生后进行救济,还须对欠缺的条款予以认定。民法典第61条明确规定,“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”而在司法实践中,还会出现当事人无法达成协议,或根据合同有关条款及交易习惯无法判断的情形,此时就应依据民法典第62条予以处理,分为以下几种情况,(1)质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。(2)价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行。(3)履行地点不明确,给付货币的,在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行;其他标的,在履行义务一方所在地履行。(4)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。(5)履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行。(6)履行费用的负担不明确的,由履行义务一方负担。
(三)本案审理思路
具体到本案而言,首先应对梁某与郑某之间法律关系进行定性。从举证责任的角度分析,郑某主张其与梁某为买卖合同关系,就此提供了收条、原始购房收据及证人证言用以证明。上述证据中,作为书证的收条,其中载明“今收到郑某房款共计24万人民币”,可以直接证明给付性质为“房款”;原始购房收据亦属书证,但其本身并不能直接证明郑某与梁某之间的房屋买卖关系,系证明购房原始收据由梁某持有的事实,故应属间接证据;证人亦作证称梁某与郑某之间为买卖合同关系,其作证的内容均系亲身经历,并非从他人处听来的情况的复述,故应属原始证据。从证明力的角度来看,郑某提供的证据中不仅有可单独证明案件事实的证据,且各个证据之间亦相互印证形成完整证据链,证明双方买卖合同关系的存在。而反观梁某,其主张的借款合同关系并无证据证明,故应承担举证不能的不利后果。一审、二审从正反两个角度分析,最终对郑某主张的事实予以采信。
在对双方法律关系予以定性后,即须解决双方以非书面形式订立要式合同的问题。梁某与郑某进行的房地产转让交易,按照法律规定应当采取书面形式订立合同。但根据案件查明的事实,郑某作为买受人已经履行了支付价款的主要义务,梁某亦已接受,故双方虽未按法律规定签订书面合同,也应当依据民法典第36条之规定,认定双方合同成立。同时,该合同自成立时生效。
在对上述问题予以认定后,最后要处理的是合同履行的问题。在买卖合同中,出卖人的主要义务系转移标的物所有权,而根据物权登记公示原则,作为不动产的城镇房屋,其所有权的转让须经依法登记,方始发生效力。因此,梁某有义务协助郑某进行房屋所有权转移登记。而本案的特殊之处在于,双方并未对该义务的履行期限进行约定,此时应首先按照民法典第61条处理,即审查双方是否能够达成补充协议,如不能达成补充协议,再考虑按合同有关条款和交易习惯确定。由于双方已经发生纠纷,梁某亦对买卖合同关系予以否认,故双方达成补充协议不具备现实性。同时,依据本案现有证据,亦无法通过合同有关条款和交易习惯确定履行期限。在此情况下,则应当按照民法典第62条第4项处理,即“履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间”。因此,郑某作为债权人,其要求梁某办理过户手续的诉讼请求,具有事实和法律依据,一审判决判令梁某于判决生效后7日内协助郑某将涉讼房屋所有权转移登记在郑某名下,二审对此予以维持。
签订房屋买卖合同(篇2)
"一房二卖"、"定金退还"、"房屋无法过户"、"户口无法迁出"及"学区房"等问题在二手房买卖纠纷中所占比例最高。为什么这类问题层出不穷,无法杜绝呢?究其原因就在于这一纸"房屋买卖合同"书写不规范、约定不明确所致。因为买卖双方所签订的房屋买卖合同绝大部分都来自于中介公司的或者网上的范本,而这类格式性合同的内容或多或少都会存在一些问题。俗话说:"授人以鱼不如授人以渔",笔者希望通过对"房屋买卖合同"粗浅的剖析,能够教会大家如何正确的签订"房屋买卖合同"并达到防患于未然的目的。由于篇幅有限,笔者只能就重点问题进行讲解,难免有所疏漏,还望大家多多谅解。
一、签订合同前应当注意的事项
1、核对《房屋所有权证》(以下简称"房证")上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致,核对"房证"与"契税完税凭证"记载信息是否相一致。
法律风险提示:仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生。
2、核实房产证上共有情况是"单独所有"还是"共同所有".(注:一些时间比较久的"老房证"上并未记载房屋产权的共有情况,需要亲自核实)
法律风险提示:如果在事先未查明房屋"共有情况"就签订房屋买卖合同,很可能发生夫妻一方未经对方同意而擅自出售房屋的情况,而这种处分行为由于侵犯了夫妻另一方的财产共有权,极有可能被认定为房屋买卖合同无效,从而引发不必要的争端。
律师支招:当该房屋是"共同所有"时,买方一定要调查清楚该房屋的全体共有权人是否都同意出售此房屋。
3、查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形,是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。
法律风险提示:大家一定要特别注意,若该房屋有部分银行贷款尚未还清,是无法完成过户手续的,只有在偿还全部贷款并解除抵押的情况下才能过户。如果买方在房屋不能过户的情况下先交付了房款,将面临着"房屋无法过户"或者是"一房二卖"的法律风险。也许有的人会说:"房子虽然没过户,但是我都搬进去住了好几年了,这样应该没什么问题了吧?"答案是否定的,因为房屋不同于其他一般商品,房屋的所有权以登记为准。如果该房屋未经过户登记,从法律上讲该房屋的所有权还是别人的,风险之大显而易见。
法律依据:《物权法》第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。
律师支招:如何才能避免此类问题的发生呢?一方面,买卖双方最好协商持房产证原件一起到房管局查询房屋权属登记信息(俗称"查档"),亲自确认该房屋不存在影响房屋过户的情形,顺便还可以确认一下房产证的真伪。另一方面,如果无法确认该房屋是否能解贷过户,不要轻信卖方的承诺而交付房款。(至于房屋解贷的方法,后文有详细叙述)
4、确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。
法律风险提示:很多买方都比较重视房屋过户、交付等重要问题,而往往忽略一些细节问题。例如:如果该房屋存在租赁给他人使用的情形,极有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。原因就在于,我国合同法遵循"买卖不破租赁"原则,简而言之就是:"房屋的所有权发生转移后,原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋,而买方无权要求承租人搬出去".再加上卖方在出售该房屋时,原承租人还享有在同等条件下的"优先购买权",如果处理不当,极易引发不必要的纠纷。
律师支招:所以买方有必要事先查明该房屋的租赁情况,再决定是否购买,如果打算购买已经租赁出去的房子,最好让房主提供一份该房屋承租人的"声明"主要内容表明:承租人承诺在同等条件下放弃行使"优先购买权"即可。
5、买方要睁大双眼谨防"定金"陷阱,支付大额定金前一定要三思而后行,因为一旦预先支付数额较大的"定金"非常容易丧失主动权,从而陷入被卖方和中介牵着鼻子走的尴尬境地。
【关键词:定金】
(1)什么是房屋买卖合同里的"定金"?
是指房屋买卖合同的双方当事人为了确保合同的履行,在尚未签订合同前由
买方预先支支付卖方一定数额的金钱作为担保。
(2)房屋买卖合同里的"定金"有什么用?
该"定金"作为一种担保,当给付定金的一方(买方)不履行合同时,无权要求卖方退还定金;当收受定金的一方(卖方)不履行约定的内容时,应双倍返还定金。
范例:甲乙签订了一份50万元的房屋买卖合同,乙支支付甲5万元定金。如果乙不履行约定的内容,则无权要求甲退还该5万元定金。如果甲不履行约定的内容,则须双倍返还乙10万元。
(3)交付定金时需注意的事项。
①该"定金"的具体数额由合同双方当事人约定,但不得超过房屋总价款的20%,超过的部分,人民法院不予支持。
范例:甲乙签订了一份50万元的买卖合同,最多只能约定10万元的定金,超过10万元的部分不适用定金的相关法律规定。
②不要将"定金"写成"订金",虽然只是一字之差,但是订金不适用上述介绍的"双倍罚则"的法律规定。
法律风险提示:"定金"在二手房买卖过程中很常见,现实生活中买方一旦交付了定金,事后想要退回来,那都是相当困难的,因为这小小的"定金"里边可是大有门道。也许有的人会产生疑问:"如果交易失败,是由于卖方或者中介的原因所致,那么定金能退回来吗?"答案是:不一定!大家看了下面这两个小例子就会明白"定金"的水到底有多深了……
例一:如果卖方或者中介公司隐瞒了一些房屋的真实信息,很容易给买方造成误解,当买方交付定金后才发现问题,若此时买方提出:之前对该房屋存在误解,现在知道真相后不想购买了并要求退还定金,对方往往会以买方先违约为由,不予退还定金。
例二:房屋买卖双方谈好价格后,买方交付了定金,一些不讲诚信的房主有时会觉得房价卖低了,不想卖了,于是就会千方百计的找理由提出苛刻的条件或者要求增加交易成本,使得买方知难而退,从而达到不退还定金的目的。类似上述的例子还有很多,结果要么是走上漫长的法律维权之路,要么是自认倒霉任对方宰割……
律师支招:那么究竟大家该如何约定定金呢?一方面,由于我国法律目前对于交付"定金"的数额没有一个统一的标准,只有一个不得超过主合同标的额的20%的上限限制。买方在需要交付定金的情形下,要争取跟房主协商适当交付一些定金表明诚意即可,尽量不要约定大额定金,否则一旦发生纠纷,可能会增加不必要的损失。另一方面,一定要在合同中明确约定:如果买方交付了定金,卖方应在一定期限内(比如30日内)与买方签订房屋买卖合同,否则定金交给谁谁就有责任如数退还。()(买方一定要保留好交付定金的收据,而且收据上一定要明确交付定金的时间及接收定金的主体)
二、签订合同时应当注意的.事项
1、核对买卖双方的基本信息是否填写完整,与身份证记载是否相一致。
法律风险提示(一):在签订《房产买卖合同》时要求房屋共有人都要到场,如果有特殊情况确实不能到场的,可以要求其代理人出具"授权委托书"(该委托书经过公证法律效果更佳)。
法律风险提示(二):如果父母以未成年子女名义购房,由于未成年人是限制民事行为能力人,不能以自己的名义单独签订房屋买卖合同,此时需要法定代理人与其一起签署。
2、核对房屋的基本状况(主要包括:房屋的坐落位置、房屋所有权人、所有权证书编号、规划用途和建筑面积等信息)与房产证记载内容是否相一致。
三、房屋交易税费承担应当注意的事项
1、明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担,还是各自承担。(主要是指:契税、交易费、营业税和个人所得税等)
法律风险提示:现实生活中普遍存在因税费约定不明而导致的纠纷,所以税费由谁承担一定要约定清楚。
律师支招:一方面除了上述主要税种外,还有必要在"合同其他约定"中对工本费、土地增值税、查档费、印花税等小额税种进行约定,具体细化应由哪一方承担。另一方面,还要明确约定:如果在合同签订后办理过户前,遇国家、本地区房产政策调整,造成交易费用增加时由谁来承担。如果双方解除合同,由某一方承担,还是由双方按比例共同承担。
2、一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的情形,而不能轻信房主一面之词。
法律风险提示:有个别房主可能会隐瞒拖欠上述费用的事实,尤其是在高档的小区拖欠数年的物业费很可能一笔不小数目。所以买方在尚未查明上述费用拖欠情况前不要盲目支付全款,否则当你知道真相时,追悔莫及……
律师支招:一方面,买卖双方可以明确约定,在办理房屋交接手续前该房屋发生的水电煤气费、物业费、供暖费、有线电视收视费、宽带费等各项费用由卖方承担,而交接完毕后发生的费用由买方承担(具体细节可以自行协商)。另一方面,一定在交付房款时预留尾款,以防止卖方有陈欠。
3、明确约定"公共维修基金"的归属问题,还要约定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续
法律风险提示:"公共维修基金"需要买卖双方的配合才能过户,现实生活中经常会发生因买方拿不出来交款凭证,而无权享用该公共维修基金的情形,再加上时间久了,很可能联系不到原房主,从而无法对"公共维修基金"进行过户。
律师支招:由买卖双方或任何一方携带买卖双方身份证复印件、公共维修基金发票、房产证复印件等材料及时到相关单位办理更名手续。
四、房屋总价款及付款方式应当注意的事项
1、写明房屋的"总价款",同时应注意将"总价款"的大小写填写完整。
2、注明签订合同之前交付了多少定金,同时约定该定金抵作同等金额的购房款。
3、在介绍购房的付款方式之前,大家有必要了解一下什么是"资金监管".
(注:目前我国不同城市对资金监管的规定和做法不一致,仅供参考)。
【关键词:资金监管】
(1)为什么要"资金监管"?
因为二手房买卖双方从签订买卖合同到完成过户交易,期间往往需要1-3个月的时间,由于买卖双方缺乏足够的信任,对于"先过户"还是"先给钱"的问题一直存在争议,而且对买卖双方都存在着风险。
(2)什么是"资金监管"?
通俗来讲"资金监管"是指,在二手房买卖过程中,购房者在房产交易中心办理完相关过户手续后,需要将先支付的房款直接打入银行的"资金监管账户",由银行暂时将该房款冻结,若买卖双方在规定的期限内完成过户手续,购房者拿到新房产证的同时,银行会自动将该"资金监管账户"内的房款划转到卖方的账户下,如果交易失败,则该笔房款会自动退还至购房者账户下,这样做可以极大的保证双方的交易安全。
4、简单介绍一下几种常见付款方式应当注意的事项。(注:以下卖方简称"甲方",买方简称"乙方")
(1)一次性支付方式付款应当注意的主要事项。
①明确约定甲乙双方过户的时间节点。
范例:甲乙双方约定年月日之前去房产交易中心办理过户手续。
②明确约定乙方支付甲方房款的前提条件和期限。
范例:在乙方新契税证明下发日内支付甲方购房款元整(别忘了大小写)同时根据国家政策,甲乙双方办理资金监管手续。
③明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限(要坚持一个原则:一手交钱,一手交房,同时尽量预留尾款,以防止卖方房屋有陈欠而引发不必要的纠纷)。
范例:在乙方新房证下发日内给付甲方购房尾款元整(注明:大小写)同时,甲乙双方按照合同约定交接房屋。
注:因为乙方新房证下发后,银行会将资金监管账户内的钱自动转入甲方账户下,所以无需约定乙方下发新房证后将资金监管转入甲方账户的具体时间。
(2)商业贷款方式付款应当注意的主要事项。
①明确约定乙方办理贷款审批的时间节点,以及办理过户的前提条件和期限。
范例:甲乙双方于年月日之前一同到银行办理贷款审批手续,待贷款审批通过个工作日内,甲乙双方一同到房产交易部门办理过户手续。
②明确约定乙方支付甲方第一笔购房款的前提条件和期限。
范例:在乙方新契税证明下发日内支付甲方第一笔购房款元整(注明:大小写),同时根据国家政策,甲乙双方须在房管局办理资金监管手续。
③明确约定乙方下发新房证且贷款下发后个工作日内由银行直接将贷款作为第二笔购房款支付甲方。(注意:不要具体约定银行贷款的放款日期,这个日期甲乙双方无法确定)
④明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。
范例:在甲方收到银行的放款后个工作日内,乙方支付甲方购房尾款元整(注明大小写)同时,甲乙双方按照合同约定交接房屋。
⑤为了保险起见,最好在"合同的其他约定"中明确:如果乙方无法贷款或者贷款金额不足的,乙方用现金补齐。
(3)由于公积金贷款与商业贷款的注意事项大同小异,在此就不做过多赘述。
5、【特殊】:所购房屋存在"贷款尚未还清"情形下,过户和付款应当注意的事项。
如同前文所述贷款尚未还清的房子是无法过户的,此时想要过户一般有两种做法:由"卖方自行还款解贷"或者由"买方替卖方还款解贷".由于采用后者方式购房风险很大,所以本文主要介绍一下如何防范"买方替卖方还款解贷"带来的法律风险。
①买方替卖方还款之前一定要按照前文所述的做法去房管局"查档",核实一下是否存在影响过户的情形
②明确约定甲乙双方去银行还款及"注销抵押备案"的时间节点。
范例:甲乙双方约定于年月日之前去银行办理还款及注销手续,办理当日乙方支付甲方第一笔购房款人民币元整(注明:大小写)用于银行还款,同时甲方办理该房屋的抵押备案注销。
③明确约定甲乙双方办理过户及乙方支付第二笔购房款的期限。
范例:甲乙双方约定该房屋抵押备案注销后的工作日内去房产交易中心办理过户手续,在乙方新契税证明下发当日,乙方支付甲方第二笔购房款人民币元整(注明:大小写),同时根据国家政策,甲乙双方需要在房管局办理资金监管手续。
④明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。
范例:在乙方新房证下发后个工作日内,乙方支付甲方购房尾款元整(注明:大小写)同时,甲乙双方按照合同约定交接房屋。
五、房屋的户口迁出应当注意的事项
1、一定要查明该房屋是否存在"户口迁出"的问题,如果存在需要户口迁出的情况时,一定要明确约定该"户口迁出"的期限和违约责任。
法律风险提示:如果买卖双方在合同中对于户口的迁出问题没有明确约定,一旦发生户口迁出的纠纷后,报警和起诉都不能直接解决。因为户口的迁入和迁出要受到很多户籍政策的限制,所以公安机关在一般情况下,不会直接将卖方的户口强行迁出。如果去法院起诉要求将卖方的户口迁出,法院一般会以"户口迁出问题"属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围为由不予受理。
律师支招:一方面,可以直接去当地派出所查询交易房屋的户籍状况,另一方面,可以约定户口迁出的期限和户口无法按期迁出时的违约责任。到时候以卖方违约为由,向法院提起民事诉讼,在这种诉求之下,法院是予以受理的。
六、购买"学区房"应当注意的事项
1、什么是学区房?
顾名思义"学区房"是归属于一些教学质量好、水平高的中小学学区地段的房产。所谓的教学质量优劣实质上是教育资源分配不均衡所致,家长们为了让孩子不输在教育的起跑线上,不惜花费重金购置"学区房",也是拼了……
2、购买学区房需要注意哪些事项?
(1)确认所购房屋是否属于入读学校的学区,有时候所购房屋虽然距离学校仅一墙之隔,但不一定是"学区房".
律师支招:不能轻信卖方或者中介关于"学区房"的口头承诺,也不能仅凭距离远近就判断其是否属于"学区房",最好实地考察一番,亲自咨询一下将要入读的学校最靠谱。
(2)了解所购买的"学区房"落户时间是否符合入读学校的要求。
律师支招:家长们有必要在购房之前到将要入读的学校详细询问落户的年限、入学的年限、同一套房的名额标准等问题,确定自己的购房条件和学校入学要求相吻合,此外还要咨询学校有没有充足的名额可以让孩子入学等,确保买的安心、住的放心。
(3)一定要对所购房屋的户口迁入迁出问题高度重视。"学区房"不同于一般的房屋,如果孩子户口无法迁入,那么孩子的名校梦,只能去梦中实现了。
(4)将卖方对"学区房"的承诺写进合同里去,并约定好违约责任。(口说无凭,写进合同里也算有个保障)
(5)最后,笔者还是忍不住要提醒一下,房屋主要还是用来居住的,所购房屋的质量、周边环境、交通便利程度等因素同样重要,切勿一味追求"学区房"而因小失大。
七、合同的违约责任和解除条款应当注意的事项
1、对于合同的违约行为,买卖双方一定要明确其所适用的违约责任,否则合同内容约定的再详细、再明确都是徒劳的。
律师支招:对前文所述的税费问题、延期付款、延期办理房证、房屋质量、延期交房等细节问题或者因卖方隐瞒事实而致使合同无法履行等问题,都要事先约定"违约的处理方式"和"违约责任的承担方式",以便于日后维护自身的合法权益。
2、最好明确约定解除合同的具体情形以及合同解除后的责任划分问题。
八、房屋的交付应当注意的事项
1、详细约定房屋交付的标准并列出清单。要将房屋的装修情况、附属设施、家电设备、家具等留存物品都在合同附件清单中详细列出,千万不要图省事。
法律风险提示:如果买卖双方仅是在合同中约定"保持房屋原样进行交付"这样的约定太过于模糊,往往很难起到保障作用,请大家看一则小例子。
例子:曾经发生过这样的事情,买方实地参观完所购房屋后对房屋的装修非常满意,于是很快签订了买卖合同,在房屋交付条件中注明"按现状交付",但是买方交完房款、办理完毕过户手续后,在办理房屋交接时,发现房屋内的精装修都被拆除,空调等设备也被拆走。当买方提出强烈质疑时,中介公司及卖方都一口咬定当初就是这样的,房价款中不包括精装修的,这种情况让买方始料不及,又无话可说,因为在合同中没有明确约定交付的标准所以起诉也不能保证胜诉。
2、有必要约定该房屋受损或灭失的风险承担情况。
范例:甲乙双方约定该房屋毁损、灭失的风险自房屋交付日起转移给买方,在此之前房屋灭失损毁的风险由卖方承担。
3、在交接房屋时候清点房屋的钥匙、门卡、各种缴费凭证以及其他与该房屋有关的物品是否齐全。
4、在合同中应当明确约定逾期交房的法律后果。
范例:卖方未按照合同约定的时间过户并交付房屋,逾期超过一定期限的,买方有权要求解除合同、退房并返还已付房款及相应的利息,同时要求卖方承担相应的违约责任。
5、最后提醒一下卖方,在房屋没有完成过户手续之前,最好不要轻易将房屋交付买方。
法律风险提示:如果卖方提前交房,一旦出现买方无法过户等情形,双方很可能会产生纠纷。俗话说:请神容易送神难,打算提前交房的卖方,最好权衡一下利弊再做决定。
九、合同尾部签章应当注意的事项
1、买卖双方签章和按手印要确保清晰,禁止代签代按。
2、买卖双方的通讯地址和联系方式要详细填写完整。
3、准确填写合同签订时的具体日期。
签订房屋买卖合同(篇3)
卖方(以下简称甲方),____________
地址,_______________________
联系电话,____________________
委托代理人,__________________
地址,_______________________
联系电话,____________________
买方(以下简称乙方),____________
地址,_______________________
联系电话,____________________
委托代理人,__________________
地址,_______________________
联系电话,____________________
委托代理机构,_________________
经办人,______________________
联系电话,____________________
根据有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、诚实的基础上,同意就乙方向甲方购买房屋事项达成如下协议,
第一条房屋基本情况
(一)甲方房屋(以下简称该房屋)座落于___________房屋结构为_______,房屋用途为________,经房地产产权登记机关测定的建筑面积为_____平方米。
(二)该房屋所有权证号________(共有权证号________),土地使用证号______,土地使用权限取得方式为_____。
(三)随该房屋一并转让的附属设备、设施,_________________
(四)该房屋租赁情况_____________________________________
(五)乙方对该房屋的各项基本情况均作了充分了解。
该房屋转让后,如发生破漏、开裂等问题由_______方承担维修责任。
第二条房屋转让价格
按建筑面积计算,该房屋转让价格为每平方米______元,总金额______元,大写,______亿______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元整。
第三条付款方式
双方约定按以下第______项以(现金、支票、其他______)方式支付房款,
(一)一次性付款,
本合同签订之日起______天内,乙方一次性将购房款支付给________________。
(二)分期付款,_________________________
(三)其他方式,_________________________
第四条违约责任
违约方支付对方违约金________%,共计_______元。
第五条本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。
协商不成的,甲、乙双方同意采用向人民法院起诉方式解决。
第六条本合同自甲、乙双方签字之日起依法成立。
第七条本合同一式三份,双方各执一份,本公司执一份。
各方所执合同均具有同等效力。
甲方(签章),________________ 乙方(签章),_______________
甲方代理人,__________________ 乙方代理人,_________________
代理中介,____________________ 代理中介,___________________
签定日期,______年_____月____日 签定日期,______年_____月____日
签定地点,____________________ 签定地点,____________________
签订房屋买卖合同(篇4)
签订商品房买卖合同时购房者要具有强烈的合同意识,知道在合同中尽可能地争取自己的合法权益。因此,在签订合同前一定要认真、完整地阅读合同:提出质疑,对于不理解的地方要认真调查清楚。
(2)要掌握开发商的基本情况
签订合同前要了解开发商的基本情况,包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩,并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件,如营业执照、资质证书及“五证”等。
(3)合同文本是否规范。
应了解开发商所使用的合同文本是不是建设部和国家工商局联合制定的统一的商品房买卖合同示范文本,如果不是,应当提出疑问并特别注意合同条款的内容。
(4)要查清楚要买的商品房是否已作了抵押
购房者在买房前,一定要弄清楚所购房屋的基本情况,如果房产在购买前就设定了抵押并不能如期解除抵押关系,抵押权人就有可能随时要求实现抵押权,这样,购房人不仅不能顺利取得房产证,甚至会陷入一场纠纷之中。
(5)要注意核实开发商给予的
购房者在签订合同时,要对开发商在售楼书、广告中许诺的事项进行核实,并在合同中进行约定,否则购房人的权益很难得到保护。
(6)付款方式的选择
如果在合同中选择分期付款,应尽可能增加付款次数、拉长付款的间隔时间,以便减少付款后逾期交房的风险。
(7)关于装修标准和设备标准。
购房者不能只单纯地信任样板间或广告、售楼书等宣传品中对装修的许诺,而应在购房合同中将房内外的装修和设备设施的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向等内容约定清楚,这样才能限度地保护自己的利益。
(8)房屋面积的计算
在签合同时应与开发商明确约定商品房的建筑面积、套内建筑面积、共有分摊建筑面积及面积误差比为多少,根据全国的建筑水平和(商品房销售管理办法)的规定,开发商有能力和义务将建筑面积的误差比限定在3%以内,购房者应根据选择的计价方式,对建筑面积的误差比进行限定,并约定相关的违约责任。
(9)交房期限的约定以及逾期责任
开发商对延期交房常借故推脱责任,因此在签约时购房者应注意不可抗力以外的逾期交房原因,而不能让开发商任意地列举一些牵强的理由。
(10)违约责任
签约的目的是为房屋出售后出现的违约情形而提前设置一些防范条款,对违约的内容、违约的责任应尽可能用可以衡量的标准确定下来,这样便于操作。
(11)解决争议的办法。
当双方当事人不能协商解决争议时,商品房买卖合同列举了两种解决办法:一是提请仲裁,二是提起诉讼。两者只能择其一,如果双方合法地选择了仲裁条款,将不能再向法院起诉。
(12)签订补充协议。
对商品房买卖合同中未尽事项要进一步补充,如:将开发商做出的口头的或广告中的以补充协议的形式确定下来其内容,只有这样,才能有力地约束开发商,维护自己的权益
签订房屋买卖合同(篇5)
买房必须谨慎,不能盲目投资,更不能贪图小利或眼前利益。为使购房有所保障,没有后顾之忧,购房者在买房时要与售房单位签订一份正式的经过公证的房产买卖合同。
事先还要做一番详细的调查准备工作。这些调查准备工作的内容,首先是审查的资格。从法律上讲,即指是否具有合同签约的主体资格。一个合格的应该有房地产开发经营范围的企业法人营业执照、立项批复、国有土地使用权证、建设用地规划证、建设工程规划证、开工证、内(外)销许可证,如果是现房,还应有工程验收合格证。购房者应签约前对上述证照向索要,查看审核。特别是国有土地使用权证、销售许可证和房屋质量合格证要认真审查,必要时复印留存。只有具备了上述证照文件,才能证明其享有该房产开发的主体资格,其所签订的合同才能是合法有效的合同。
购买商品房在审查土地使用证时,要注意看是否盖有市房屋土地管理局的公章,是否是"有偿使用"。若标有"临时"字样,则说明开发单位还没有正式取得土地使用权;如果缺少销售许可证,则说明的销售权利不具有合法性;另外在审查销售许可证时,还应查看上面批准销售的面积、地点、项目名称、预售内容等条款。
如果以上这些要查验的证照不齐,建议购房人不要与这样的签订合同,因为买了这样房子的后果,极有可能就是入住后拿不到房产证,小区基础设施不完善造成生活不方便,或者是房子一拖再拖,购房人无法按时入住使用。
当然,签订合同前仅了解这些手续文件是不够的,还要对房产所在位置、环境、交通、社区规划和物业管理及社区发展前景等多方面进行考察,只有这样,所签的合同不致盲目。
前期调查了解工作完成之后,购房人要与签订正式的房产销售合同。这一阶段非常重要,如果购房合同签订得不够谨慎,条款不够清晰、准确,那么就会给以后留下许多后患,使自己受到损失。
根据《中华人民共和国经济合同法》的规定,合同必须具备以下几方面的具体条款:标的;数量和质量;价款和酬金;履行的期限、地点及方式;违约责任。有关房地产购销合同的制定,目前可参考的是国家建设部和国家工商局制定颁布的《商品房购销合同(示范文本)》,但是即使是按照这一规范文本签订合同,必要的时候,买卖双方仍需签订有关的补充协议,特别是有关房屋面积和购房人付款方式等关键条款,一定要有细节性的明确约定。
关于房屋面积方面的条款,购房者在签订购买现房合同时在此条款中要求写明建筑面积,及建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米数,使用面积平米数,建筑面积与实用面积的比例;购买预售房屋的除应注意上述问题外,还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。因为设计施工图与建成后房屋面积存有误差是不可避免的,根据《民法通则》自愿、公平、等价、有偿的原则,此条款应如此表述"误差在3%之内(含3%),视为正常误差,但误差部分应按实际面积和合同中规定的单价重新结算;若误差超过3%,则视为卖方违约,卖方应承担违约责任。"
另外,所购楼的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。
关于价格、收费、付款额方面的条款,在一般合同中,价格条款应是比较明确的,每平方米多少元钱。但购买期房的人应注意,条款中应有细项约束不得随意加价,而且房价中不应包括其他各种不合理费用。要求购房者付出的各种款项、税费,购房者可要求售房方出示的有关规定和证明文件,对于一些不合理的、缺少依据的收费,如聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等,购房者有权拒付。另外,在付款方式条款中,主要在预售合同里容易出现一些问题,因此在合同中应明确、详细规定付款方式,如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。
房产销售合同有关违约责任的条款一般都有"销售方遇不可抗力导致逾期交房,不承担责任。"这样的表述。这项约定条款是否合理,其附带注解是否明确,这一点购房人一般很容易忽略或不知其到底是何种含意。
我国《民法通则》第一百五十三条规定:"本法所称的`不可抗力'是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况,如:地震、火灾、战争等。"依照此法,房产买卖合同中设定有关"不可抗力"的约定应该说是正确的。但实际在房产交易中,现在有一些却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对"不可抗力"做了如下的注解:人力不可抗拒的自然灾害和其它事故,及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的,销售方不承担责任。这样的约定显然是卖方对自己的免责范围过于宽松,是违背法律原则的。售房方不能把因自己的过错,如:对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力,同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力,从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时,应特别注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。
另外在合同中,有关房屋质量的条款也是容易产生纠纷的地方。所以购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如:卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等等上下内外的质量要求都应涉及到。同时合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。
再有就是售后物业管理的条款,也是购房人在签合同时容易忽略的内容。目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全,房产买卖双方责任确实不好界定,但购房人还是可以从以下几个方面进行把握,如:业主对物业管理公司的选择权利;业主对物业管理方式确定的权利;物业管理公司的职责范围,明确物业管理公司的职责,保证入住后水、电、气供应,保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等项服务到位,并按规定收取物业管理费。
签订房屋买卖合同(篇6)
甲方【卖方】
乙方【买方】
双方同意就下列房地产买卖事项,经协商同意订立本合同,以便共同遵守。
一。甲方自愿 将座落在 区 路【街】 的房地产【房屋建筑面积 平方米】出售给乙方。乙方愿意购买该房地产。
二。甲乙双方议定房地产成交价格为人民币【大写 】 元; 元。【后一个是数字】乙方由 年 月 日前 次付清给甲方,付款方式:
三。双方同意于 年 月 日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房地产移交给乙方时,其建筑物范围内的.土地使用权一并转移给乙方。
四。甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关产权纠纷或债权债务,概由甲方负责清理,并承担民事诉讼责任,因此给乙方造成的经济损失,甲方负责赔偿。
五。违约责任:乙方中途悔约,乙方不得向甲方索还定金,甲方中途悔约,甲方应在悔约之日起 日内将定金退还给乙方,另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款;或甲方不能按期向乙方交付房地产,每逾期一日,由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之 的滞纳金。
六。本合同子履行中若发生争议,甲乙双方应采取协商办法解决,协商不成可向房地产仲裁委员会申请调节或仲裁,也可向管辖权的人民法院起诉。
七 。上述房地产办理过户手续需缴纳的税费,由甲乙双方按规定各自承担。
八。本合同未尽事项,甲乙双方可另行商定,其补充议定书经双方签章后与本合同有同等效力。
九。本合同签订后生效,一式 份。
十。双方约定的其它事项:
甲方【签章】 乙方【签章】
法定代表人: 法定代表人:
地址: 地址:
联系电话: 联系电话:
邮政编码: 邮政编码:
委托代理人: 委托代理人:
年 月 日
签订房屋买卖合同(篇7)
售房人: (以下简称甲方) 身份证号码: 购房人: (以下简称乙方) 身份证号码: 见证方:苏州顺驰不动产网络有限公司 (以下简称丙方)
甲、乙、丙三方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和苏州市相关地方性法规的规定,在合法、平等、 自愿、相互信任的基础上签订本合同,承诺共同遵守。 第一条:房屋基本情况
1、甲方已根据国家有关规定,依法取得位于苏州市 区(县) 的房屋所有权证书( 字第 号)。甲方自愿将座落在 区 的房屋(以下简称“该房屋”)出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房,对该房屋现状无异议,愿意购买该房屋。
2、该房屋的基本情况如下:
房屋性质: 产权性质: 所有权人: 房型: 建筑面积: 平方米(以产权证/房本上登记的建筑面积为准)。楼层: 总层数:
(写清性质及具体形式:如几合一) 阁楼状况: (是否记入产证等) 。 第二条:成交价格
甲、乙双方协商后的实际成交价格为:人民币 元整(大写),该房屋产权或租赁权过户时产生的个税由 承担,营业税由 承担, 其他相关税、费由 承担该房屋配套设施过户的相关税、费用由 承担。 第三条:中介信息服务费及支付
甲、乙、丙三方签订本合同时,甲方须向丙方交纳中介信息服务费人民币 元整(大写),乙方须向丙方交纳中介信息服务费人民币 元整(大写)。 第四条:付款约定(本条各款项均不计利息) 1、定金支付约定:
乙方于 年 月 日向甲方交付定金人民币 元整(大写);
2、乙方向丙方的交款约定:
(如需丙方协助贷款,则具体贷款金额及年限以银行实际审核批准为依据,不足金额乙方需于贷款面签三个工作日内补齐)
乙方按约定交清全款后,甲乙双方开始办理该房屋的过户手续。 3、丙方对甲方的付款约定:
(1)待该房屋过户手续办理完毕(一次性付款的为房屋所有权证和国有土地使用证下发/需要贷款的为他项权证下发)后丙方支付给甲方总房款的80%,甲、乙双方物业交割完毕且确认该房屋费用交接清楚后三个工作日内(遇节假日付款时间顺延),结清余款。
(2) 第五条:相关事宜
1、若乙方需要贷款并请丙方为其承担他项权证办理之前的担保责任,则以丙方的评估价格作为乙方贷款和丙方承担担保责任的依据,乙方需向丙方支付相应的贷款服务费,办理贷款的其他费用由乙方自行负担。
2、丙方为甲乙双方提供交易机会,丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息,就有关政策法规进行咨询,并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续,甲乙双方须在 月 日之前提供相应的合法的(过户/贷款)证件,否则视为违约。
3、甲方承诺于 腾空该房屋,并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。
4、以上条款约定日期,如有一方无法履行,每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。超过七日,由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。 第六条:违约责任
1、甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议,若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷,由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。甲方保证该房屋符合国家及苏州市房屋上市的有关规定及政策法规,且甲方有权将该房屋上市交易,否则引起的法律和经济责任由甲方承担。
2、甲、乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意并持有合法、有效证件,若因此影响办理过户手续,产生的一切后果及违约责任由责任方承担。
3、甲方在本合同签定后,应保证该房屋的装修及配套设施与签定本合同前相符,否则按甲方违约处理。
4、甲方认可乙方贷款方式付款时:
(1)贷款过程中,乙方提出终止贷款行为,则乙方须补齐所差房款,继续履行该合同,并承担由此引起的经济损失,已交纳的服务费不予退还。
(2)乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果,乙方承担相应责任及经济损失。
(3)乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续,否则贷款延期责任由乙方承担。
5、甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同,或发生本条第1、2、3款违约现象,均由违约方向另两方各支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的5%作为违约金。实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿,且丙方所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还。
第七条:免责条款
如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府(包括银行)政策变化等不可抗力原因,导致本合同不能全面履行的,甲、乙、丙三方互不承担违约责任。 第八条:约定其它事宜
第九条:其它
1、 本合同在履行中若发生争议,甲、乙、丙三方应协商解决。协商不成,任何一方可向该房屋所在地人民法院提 起诉讼。
2、 本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效,一式四份,一份两页,甲、乙、丙三方各执一份。各种手续交接清 楚,本合同自动作废,并由丙方收回。 3、附件:该房屋买卖附属设施。
甲方(签章): 乙方(签章): 丙方(签章):苏州顺驰不动产网络有限公司 代理人: 代理人: 经手人: 联系地址: 联系地址: 签约连锁店:
联系电话: 联系电话: 联系电话:
签约日期: 年 月 日
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